Cómo comprar una casa en Subasta
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A todo el mundo le gusta comprar bien, pero a veces comprar en una subasta puede no ser un negocio apto para todos los públicos. Si no eres un experto y no te asesoras bien por un profesional especializado, los riesgos que conlleva comprar en una subasta superan con mucho el ahorro extra que puedes obtener en la compra.

No obstante, desde Inmobiliaria API Zaragoza hemos elaborado esta serie de consejos para quienes se quieran aventurar en este mundo con tanta incertidumbre

comprar en subasta

Antes de asistir a la Subasta

Investiga la subasta antes de participar. Cada subasta tendrá su propio conjunto de reglas y requisitos que debes cumplir. Si planeas hacer una oferta, deberás registrarte antes.

Busca, busca y vuelve a buscar

Busca propiedades antes de participar en una subasta. Encontrar las mejores ofertas va a requerir buscar y asistir a diferentes subastas.

Contrata una Inmobiliaria especialista en subastas

Nunca fue más necesario contar con un agente inmobiliario especializado en comprar propiedades mediante subasta. Un agente inmobiliario especializado, te puede ayudar con este proceso de búsqueda de bienes en subasta y con todos los trámites anteriores y posteriores a la compra.

La inmensa mayoría de las agencias inmobiliarias no están especializadas en comprar viviendas mediante subasta , porque se requiere  una serie conocimientos técnicos y jurídicos muy específicos.

comprar a ciegas

La compra por subasta es una compra a ciegas

Algunos inversores experimentados presumen poder determinar mucho sobre el estado de una casa por la forma en que se ve en el exterior.

Sin embargo , en mi opinión , ésto no siempre funciona. Por norma general, cuando compras tu casa en una subasta, no sabes que se te vas a encontrar de verdad,  hasta semanas e incluso meses, después de haber pagado la totalidad del precio.

 

Ten en cuenta que al final comprarás la casa tal y como esté, con todos los defectos y problemas que pueda tener la vivienda.

A diferencia de una compra de vivienda por el sistema tradicional en el que puedes intuir algún problema conocido de la casa, viendo la vivienda, hablando con el propietario etc… en una ejecución hipotecaria, el banco prestamista nunca ha ocupado la propiedad, por lo que la mayoría de las veces saben muy poco sobre el estado o los problemas que pudiera tener la casa.

En muchos casos, la persona ejecutada ha perdido su hogar debido a dificultades financieras y no ha tenido dinero para hacer los mantenimientos y reparaciones generales. Es posible que algunos de los componentes más caros de un hogar como la fontanería, la calefacción y los sistemas eléctricos tengan defectos o daños.

casa ruinosa

¡Aviso! podrías encontrarte un desastre

He sido testigo de casas ejecutadas en las que el propietario ha sacado toda su ira contra la propiedad. ¡He estado en algunas ejecuciones hipotecarias donde desmantelaron toda la cocina! También he conocido casos de en los que se han llevado las tuberías de cobre y los radiadores.

Cuidado con las cargas en la Subasta

A diferencia de la compraventa de viviendas por la vía tradicional en la que la vivienda se compra libre de cargas, gravámenes, y siempre ante un notario que da fe, cuando se trata de comprar una casa por el sistema de subasta, esto no es así.

En las subastas on line te facilitan algunos documentos interesantes que debes revisar, como el certificado de cargas, y el edicto de la subasta (donde se indican datos interesantes así como las reglas para participar en la compra de esa vivienda en particular, mediante el procedimiento subasta)

Inmoconsejo : Intenta averiguar todo lo que puedas sobre la casa que quieres comprar en subasta, antes de comprarla, aunque ello suponga dedicarlo mucho tiempo y esfuerzo.

No es mala idea contratar un abogado o agente inmobiliario especializado en la materia, para que descubran si hay otras cargas o gravámenes en la propiedad que debieras conocer: cosas como impuestos inmobiliarios no pagados, sentencias judiciales, cargas urbanísticas, o embargos.

Conoce con exactitud el valor de mercado.

Lo último que querrás descubrir es que acabas de comprar una casa por 120.000, para luego descubrir que si la quisieras vender mañana mismo, nadie estaría dispuesto a pagar más de 105.000 euros en el mercado.

A veces, pujar contra otros compradores en una subasta, puede ser adictivo, el furor de la subasta puede hacer que te dejes llevar y acabes pagando más de la cuenta.

Inmoconsejo: Ten claro antes de empezar la subasta cual es valor exacto de la vivienda que quieres comprar, cuál es tu límite máximo de precio y lo más importante NUNCA, repito NUNCA, superes tu límite.
la subasta puede cancelarse

 

La subasta podría cancelarse

A veces todo el trabajo de averiguación que has hecho previo, todo el tiempo, dinero y esfuerzo que has dedicado a comprar de tu casa mediante subasta con la esperanza de ahorrarte algunos miles de euros, puede irse al traste.

No es la primera vez que ha ocurrido que el propietario ha acudido a pagar el préstamo incluso una vez finalizada la subasta, y el juzgado ha dado por cancelada la subasta. Son casos extremos en los que el prestatario paga a la entidad financiera en el último momento y es totalmente legal, aunque para ti resulte un chasco y una decepción.

El depósito y el precio

La mayoría de las subastas se exige un depósito previo para pujar, que normalmente es entorno a un 5% del tipo de subasta, pero dependiendo del tipo de subasta de la que se trate podría ser otra cantidad distinta.

Si finalmente resultas ganador de la subasta, deberás depositar el resto del precio, para lo cual generalmente hay un plazo de 40 días, aunque en las subastas de las administraciones públicas como hacienda y seguridad, los plazos son mucho más reducidos.

Inmoconsejo: Hay que estar muy atento y leerse bien las condiciones de participación de cada subasta. En el edicto de subasta aparecen las condiciones particulares para participar en la subasta y además de forma detallada, así que es muy conveniente leérselo todo.

El titulo de Propiedad

A diferencia de la compra de una vivienda por el sistema tradicional , en la que el notario redacta la escritura de compraventa y ese titulo es el que te reconoce a ti como legítimo propietario .

En la compra de una vivienda por subasta generalmente no hay ningún notario que emita una escritura ( salvo en las subastas notariales , que es un tipo específico de subasta ) sino que es el mismo juzgado el que lo emite .

La vivienda no será tuya hasta que el Juzgado no emita uno documento “auto de adjudicación” certificando que eres el nuevo propietario del inmueble.

A partir de ahí , los trámites que se llevan a cabo en la compra de una vivienda por subasta son similares a la compra tradicional de viviendas  .

Este título debes inscribirlo en el registro de la propiedad correspondiente, sin olvidarte antes de pagar religiosamente el ( ITP ) impuesto de trasmisiones patrimoniales y depositar una copia del documento en la DGA (Diputación General de Aragón )

la posesion de la casa

La posesión

A diferencia de cuando compras una casa por el sistema tradicional , en el que generalmente recibes las llaves de la vivienda el mismo día en el que firmas la escritura en la notaría, cuando compras tu vivienda por subasta, debes entender que el propietario podría no querer mudarse de su casa después de la subasta.

De hecho, en realidad, lo habitual es que intente aguantar todo lo que pueda en la casa, de forma que en la mayoría de los casos, hay que pedir al juzgado el desahucio o desalojo de la vivienda, lo que en ocasiones supone meses de espera,  hasta que consigues entrar de forma legítima en la vivienda que has comprado.

También puede ocurrir que la vivienda que has adquirido por subasta, esté “okupada” de forma ilegal

Sin embargo, también existen casos, en que la vivienda se encuentra ocupada por personas,  que tienen un contrato de alquiler vigente verdadero y legítimo,  suscrito con el anterior propietario.

En cualquier caso,  es el juzgado quien tiene que determinar si los ocupantes de la vivienda tienen derecho a permanecer en ella o deben marcharse tras la subasta.

Cuidado con intentar echar a los ocupantes de la vivienda por tu cuenta y sin orden judicial, porque puedes buscarte un problema legal muy gordo..

Inmoconsejo:

Como ves, la compra de una vivienda por subasta nada tiene que ver con la compra tradicional de una vivienda. No te engañes creyendo que comprar en una subasta no tiene riesgos o que vas a encontrar propiedades a mitad de precio. Si vas con cautela y bien asesorado puedes llegar comprar tu casa en subasta con descuentos que podrían ir de entre un 15% y un 30%, pero no aspires a mucho más.