La compra de una vivienda es un proceso de varios pasos y es importante conocer todo el proceso. Aquí vamos a ver, específicamente cómo obtener una hipoteca para la compra de tu casa.
¿ Cuáles son los pasos para conseguir la hipoteca y comprar la casa?
Todo empieza antes
En el pasado, un comprador llamaba a una agencia inmobiliaria y conseguía una cita para ver un piso, sin ningún tipo de indicación de su capacidad para comprar realmente esa casa.
Sin embargo, la crisis nos ha enseñado entre otras cosas, que es mucho mejor hablar primero con una entidad financiera, para preguntar “¿cuánto dinero me puede prestar para la compra de mi piso?”
¿De qué vas a hablar con tu entidad financiera?
Cuando vayas a preguntarle al director de su banco, tu entidad querrá saber dónde trabajas, cuánto tiempo llevas en ese trabajo y cuáles son tus ingresos anuales.
Si la vivienda la compra con su pareja o con otra persona también se necesitará la misma información para esa otra persona.
La entidad financiera hará sus comprobaciones en el Banco de España y Registros de Morosos para evaluar tu solvencia. Esto mostrará, las deudas que actualmente adeudas, así como su historial de pagos.
Algunas cosas pueden no aparecer en el informe de crédito, pero las debes transmitir a tu entidad financiera, como por ejemplo el pago de pensión compensatoria a favor del cónyuge o de los hijos, en casos de separaciones y divorcios.-
Con esta información la entidad financiera te podrá decir el máximo precio que puede gastarse en la compra de tu casa así como la cantidad mensual de cuota hipotecaria que tendrá que asumir
Localiza los documentos
Es una gran idea tener localizados todos los documentos que servirán de base para la aprobación y concesión definitiva de la hipoteca cuando llegue el momento.
Entre los documentos que tendrá que preparar si eres un trabajador por cuenta ajena podrían estar el DNI , las 3 últimas nóminas, declaración del IRPF, Contrato de Trabajo y Vida Laboral .
Si eres un trabajador autónomo, además del DNI y la declaración de renta, podrían solicitarle los pagos fraccionados del IRPF y las declaraciones de IVA, así como lo últimos recibos del pago del seguro de autónomos
Ahora ya puedes hablar con tu Agencia Inmobiliaria para indicarle como de grande tiene que ser el hogar en términos de dormitorios, baños, metros cuadrado, etc...
Preguntas para ayudarle a elegir tu casa.
¿Cuánta distancia estás dispuesto a desplazarte de ida-vuelta al trabajo? y si es así, ¿ te trasladas en transporte público o en tu propio coche?
¿Eres una persona con una vida social intensa? y si es así, ¿ con qué frecuencia quedas con tus amigos de tu entorno y ubicación actual?
¿Tienes o tendrás hijos? y si es así, ¿te sientes cómodo con la posible zona escolar?
¿Tienes tu o tu familia alguna necesidad médica especial que requiera visitas frecuentes a un médico? y si es así, ¿cómo de lejos está la instalación médica más cercana?
Hacer una oferta
Una vez que haya decidido el hogar correcto, informe a su agencia inmobiliaria que desea hacer una oferta por la propiedad.
Además de la oferta económica, habrá que discutir una serie de contingencias como por ejemplo, si la parte compradora podrá tomar la posesión inmediatamente después del cierre o el vendedor necesita quedarse 10 días en el hogar para coordinar la mudanza
Firma de las Arras
Cuando haga una oferta y sea aceptada por el vendedor, entonces se procede a firmar un contrato de arras. Esta cantidad se descontará cuando llegue el cierre de la compra de la casa, mediante la firma de la escritura ante el notario.
Lo habitual es un 10% aproximadamente del precio de venta, aunque nada impide que se negocie otra cantidad distinta.
Solicitud en firme del Préstamo
El siguiente paso es completar formalmente una solicitud de préstamo. La entidad financiera rellena los formularios necesarios y te pide que los firmes. Este es el momento en el que el banco te va a pedir la documentación que mencionábamos antes, para verificarla.
Tasación
La entidad financiera manda a una tasadora homologada por el Banco de España, para realizar la tasación de la vivienda. Debido a los abusos cometidos previos a la crisis , ahora las entidades financieras tienen prohibido tener participaciones en el capital de estas compañías.
No obstante, el comprador sigue sin poder elegir qué compañía de tasación de todas las homologadas es la que irá a tasar la vivienda.
Tipos de respuesta de tu Banco
El departamento de riesgos de la entidad financiera tomará una decisión en base fundamentalmente a 2 criterios : la capacidad de pago, es decir la capacidad de devolver el dinero prestado en base a los ingresos actuales y el % de endeudamiento sobre la garantía ( que habitualmente es la vivienda que compras y que será objeto de la hipoteca).
La respuesta podría ser de tres tipos :
Aprobado: ¡esto es una gran noticia para ti!. El préstamo cumple con los criterios adecuados y se considera un riesgo saludable para el prestamista.Denegado: esto significa que el préstamo se rechazó. Podría ser rechazado basado en crédito, ingresos, entrada insuficiente para la compra.
En suspenso: la entidad financiera suspende su decisión porque necesita más documentación o aclaraciones sobre un tema en particular, en cuyo caso la entidad financiera se pondrá en contacto contigo.
Formalización de la hipoteca en el notario
El notario se encarga de inspeccionar si la documentación del préstamo enviada por la entidad financiera cumple con la legalidad y no existen cláusulas nulas o abusivas.
El día de la firma, como comprador entregarás el resto del precio al vendedor , si hay una hipoteca, la hipoteca se amortizará primero y el dinero sobrante irá a parar a manos del propietario anterior, no sin antes hacer una retención o provisión de fondos para gestionar la cancelación registral de la hipoteca, cuyo coste corresponde a quien en su día la constituyó, es decir, al anterior propietario.
Lo siguiente que verás que el banco te carga en tu cuenta, es la provisión de fondos para la formalización de la escritura de hipoteca y la escritura de compraventa.
Inmoconsejo: en la compraventa de una casa hay varios pasos que tienen lugar. La mayoría de los pasos requerirá la participación de más de una persona. Tener a un Agente Inmobiliario de confianza cerca, no es ninguna mala idea.
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